從日本大阪唯波地下商業街到香港地下商業街,從北京西單地下商業街到上海淮海路地下商業街,從南京時尚萊迪地下商城到無錫崇安寺地下商業街,近年來,全國乃至全世界各地地下商業發展風起雲涌。而洛陽這座城市也不甘落後,1月11日,位於王府井附近的興華地下商業街及上海市場青島路的新都匯ai尚步行街同一天盛裝開業,據瞭解,位於萬達周邊遼寧路的華陽秀水3號也將在今年五一期間面市。2014年可謂洛陽地下商業街集中爆發的元年,出現這種狀況的原因何在?洛陽的地下商業開發是附庸風雅還是大勢所趨?其發展潛力如何?讓我們一探究竟。
  現狀:洛陽目前四條大型地下商業街互相輝映
  提起洛陽的地下商業街,稍微有點年紀的人大概都知道老城區洛陽地下商城,在上世紀90年代,那也算“高端大氣上檔次”的地方。它不僅有著緩解地面交通壓力的功能,還是市民夏天納涼的好去處。從1992年4月15日開業之始,顧客就源源不斷,出租率百分之百,每個店面年營業額也高達幾十萬,在當時,這已算天文數字。時光荏苒,二十多年後的今天,洛陽地下商城已不復當年的繁華景象,但它卻依然在默默無聞地堅守著自己的“職責”。
  長江後浪推前浪,今年,洛陽新一批地下商業街開始不斷面市。1月11日,位於王府井附近的興華地下商業街及青島路的新都匯ai尚步行街同一天盛裝開業,據瞭解,位於遼寧路的華陽秀水3號也將在不久後的五一期間面市。這三條地下商業街各具特色,且都因體量大、規格高而備受市場關註,其中華陽秀水3號所開闢的餐飲區,將成為洛陽乃至河南省地下商業街的首創。據華睿商管有限公司項目總監華陽秀水3號營銷部負責人秦洋透露,目前雅香樓、紅舵碼頭小火鍋等特色餐飲品牌已經簽約入駐。將餐飲移入地下,這也將是洛陽地下商業街的一個亮點所在。
  據瞭解,王城公園地下商業街、安樂地下商業街已經開始投入運營,但由於其規模較小,功能主要以過街通道為主,商業氛圍相對較弱而難成氣候。
  在不久的將來,洛陽將形成四大商業街共存的局面:即位於王府井的興華地下商業街、遼寧路的華陽秀水3號、青島路的新都匯ai尚街以及老城區洛陽地下商城。
  探因:地下商業街是政治與經濟共同的產業
  忽如一夜春風來,千樹萬樹梨花開。洛陽的地下商業街為什麼會突然之間在今年集中爆發呢?對此,記者採訪了幾位業內人士。
  全國房地產經理人聯合會副秘書長路延熹認為,國家的戰略要求是導致這種情況的最根本原因,國家出於戰略考慮,要求在人口密集、人流量比較集中的商業網點必須建設人防工程,即我們常說的防空洞。萬達廣場、王府井這些區域正是商業密集區,自然會首當其衝。
  “防空洞在戰爭時代具有人員避難與戰時物質儲備兩個基本功能,但是在和平年代可以作為民用,比如小區里的人防工程都做成了沒有產權的地下車庫。” 現代人防工程的一大特點即“平戰結合”,平時作為過街通道、商業設施、避暑納涼點、防災避難點,服務廣大市民;戰時作為人員隱蔽場所和物資貯備場所。
  路延熹稱,根據《人防法》規定,人防工程建成之後可以做他用途。在建設人防工程時,由於政府沒有過多的資金進行投資,就有了“誰投資誰收益”的規定,“於是開發商就把商業網點的人防工程直接做成地下商場這種形式了。這也是為什麼這麼大體量的地下商業街集中爆發的原因。”
  而華睿商管有限公司項目總監秦洋認為,從經濟發展角度來看,為了滿足消費者的購物需求,是洛陽地下商業街集中爆發的主要原因。據秦洋介紹,目前國內的一線城市,這種地下商場購物已經是非常常見的一種形式,很多年輕人購物都是在地下沿線進行的。比如西安有騾馬市,鄭州有地一大道、大上海城負一層等;在上海,這種購物形式更為突出,基本上每個地鐵站,都會有一條獨立的地下商業街。
  “所以說這種形式在國內很常見,只不過我們洛陽起步較晚,而現在是集中在一個時間段爆發了。”秦洋總結道。
  洛陽知名地產人士嚴擁軍認為,洛陽地下商業街的發展是源於地面商業的繁華。“隨著萬達商業的發展,王府井商圈的興起,商業氛圍日益濃厚,這些地下商業街,原本就是現成的防空洞,於是就搭上了商業這趟班車。由於地面很繁華,商業比較興旺,地面也沒有什麼新的位置了,就擴展到地下。”
  也有業內人士稱,地上成熟商業用地資源日益緊張,導致地下商場近年來呈井噴式發展。隨著經濟發展、人口增加以及消費需求上升,在土地緊缺的城市,合理利用地下空間,發展立體經濟,成為城市商業成熟的標準,也是增加城市商業成熟度的重要因素之一。
  發展:要與地上商業互補 避免同質化競爭
  洛陽地下商業街應該如何發展?我們不妨先來看下一線城市的成功經驗。
  從北京、上海、廣州的地下商業街的成功來看,有幾個共同點:第一,三者均為國內一線大城市。這些地方地下商業街的興旺更說明瞭地下商業街是衡量城市國際化商業發展程度的重要標誌;第二,三個地方的地下商業街都在地鐵沿線,由此產生很好的客戶源。中關村廣場購物中心與地鐵4號線中關村站直接連通,地 鐵10號線由西向東穿過;廣州動漫星城位於地鐵1、2號線交會處,與地鐵無縫對接,屬於交通樞紐店。上海的迪美購物中心位於人民廣場,地鐵3、4、5、 6、8號線均到達。第三,地上商圈發達。中關村廣場購物中心位於中關村廣場核心地帶,動漫星城地上是人民公園南廣場,迪美購物中心上面是上海市中心人民廣 場。第四,多元化消費環境,都是集合休閑、娛樂、購物、餐飲等多種豐富業態的“一站式”購物場所。
  這些共同點也是國際著名地下商場如蒙特利爾地下城、日本虹地下商業街、新加坡City Link Mall地下街的共同點。如果這些因素就是地下商街成功必備因素的話,那麼洛陽目前地下商街的發展勢必面臨著嚴峻的考驗。
  路延熹稱,綜觀全國各地的地下商業街,發展有喜有憂,主要還是取決於開發商的商業運營,在招商與運營方面,需要專業化的水平,最好要有專業的商業管理公司來負責招商和運營,尤其是針對業態要定位準確,能夠差異化競爭,形成互補的良性循環。
  “要結合你所處的商業區域,根據人流量、目標客戶群等,確定商業業態,要和你地上的商業進行區分,餐飲也好,娛樂也好,或者說小商品也好,一定要作為補充,不要和地上的商業變成同質化競爭。”路延熹認為,地下與地上商業兩者之間是互補關係,千萬不要變成競爭與衝突關係。
  在地下商業街的運營與定位方面,華睿商管有限公司項目總監、華陽秀水3號營銷部負責人秦洋的觀點與路延熹不謀而合:“我們早已經找準了自己的商業定位,就是與萬達廣場形成一個互補,做差異化的經營,我們就是走中低端的一個路線,面向的就是年輕化的客群,主要滿足年輕人的購物需求。太高端的地 方,他們是只能逛,不能買,那這個地方是讓他們既能逛又能買得起的。”
  洛陽地下商業街在今年的集中爆發是否意味著其春天的到來呢?
  據瞭解,目前除了北京、上海、廣州等一線城市的地下商業街發展較為紅火外,很多城市的地下商業街發展似乎並不是很樂觀。比如,石家莊地下商業街建成之初熱鬧過一陣子,然後蕭條下來;青島山東路、香港中路地下商業街人氣欠佳、店面閑置,30多家店鋪一年多只租出去一半,而這其中還有一半關門 歇業;老牌的洛陽地下商業城如今也不復當年的熱鬧。
  嚴擁軍認為,綜觀目前洛陽幾條大型地下商業街,其地面商圈缺乏寫字樓之類的商務環境,人流量不足,勢必會影響地下商業的發展。“地上都沒人,靠地下的商業怎麼能興起來呢?就算北京、上海,少了地鐵與商務環境的支撐,地下商業街也沒幾個好的。”嚴擁軍非常果斷地說。
  採訪中,嚴擁軍還特別提到了他三年前所參觀過的新鄉一條地下商業街,“有一公里多,甚至比我見過的北京、上海的地下商場都繁華。其實,地下商業街不太容易做繁華。”嚴擁軍強調道。
  而記者隨後瞭解到,嚴擁軍所指的那條商業街即溫州地下商業街,地面是新鄉最為繁華的場所,其附近有胖東來、丹尼斯、百貨樓、平原商場,與火車站咫尺之遙,恰好是占盡了“天時、地利、人和”等諸多優勢。
  秦洋稱,在一些發達城市,地下商業街與地上的商業之間有著直接的貫通,能夠從地上的商業體乘坐電梯到達地下商業街,洛陽目前還在朝這一步發展。
  談及洛陽地下商業街的發展前景時,路延熹認為,由於洛陽目前剛剛起步,現在下定論還為時過早。“但是從目前看來,做得都還不是那麼理想。如果做好的話,發展後勁是很大的。”
  綜觀洛陽新興的三條地下商業街,均設立在洛陽市成熟的商圈之中,興華地下商業街位於王府井商圈,秀水3號位於洛陽新貴商圈——萬達商圈,客流源源不斷;新都匯ai尚街位於洛陽較老商圈——上海市場,周邊擁有5家大型企業,客流量也不容小覷。
  據秦洋介紹,萬達廣場目前一天客流量在5萬~7萬人次,一年的整體客流量在1800萬人次左右。“我們希望能夠與萬達互補之後,讓這個區域的年客流量達3000萬人次左右,這也是我們的一個目標。”
  秦洋告訴記者,王府井與上海市場附近兩條商業街開業之後,從現場的客流量與經營業績,也能反映出洛陽當地人是能夠接受地下商業這種模式的,“通過觀察,感覺效果還是不錯的,這也更加堅定了我們下一步做好的信心。”秦洋對洛陽地下商業街的明天充滿了憧憬。
  後記
  地下商業街建成之後,一方面將極大改善地面的交通環境;同時,還能與周圍的商業圈形成商業形態互補,提升所處區域商業的品位和檔次,帶動整個城市的品位和檔次。洛陽地下商業街的明天將何去何從?究竟能否像目前的一線城市一樣呈現繁華盛景,尚需拭目以待。洛陽新浪樂居 張寒冰 楊留鋒一鍵分享到【網絡編輯:李鵬勛】【打印】【頂部】【關閉】
     (原標題:洛陽步入地下商業街元年 業內或稱發展前景撲朔迷離)
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